Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan de paragraaf grondbeleid hebben we ook het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) 2021-2024 opgesteld. Het MPG gaat een slag dieper dan de paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de separate grondcomplexen, verwijzen we naar het MPG.

1.1 Economische ontwikkelingen
(Gegevens NEPROM, Rabobank, DTZ-Zadelhof, NVM, CBS en CPB – januari/maart 2021. Informatie achterhaald via internet.)

De Nederlandse economie liep in de eerste twee kwartalen van 2020 door de COVID-19 pandemie flinke schade op. Het bbp daalde in de eerste twee kwartalen met meer dan 10% waarna het grootste deel van deze schade goed werd gemaakt in het derde kwartaal met een historische hoge groei van 7,8% ten opzichte van het tweede kwartaal. Het grootste deel van het herstel van de economie is te danken aan de gestegen huishoudensconsumptie, overheidsconsumptie, de toename van het handelssaldo en investeringen in het derde kwartaal van 2020. Desondanks weegt deze groei niet op tegen de geleden schade uit de eerste twee kwartalen. Zo is de economie aan het einde van het derde kwartaal 2020 met 2,5% gekrompen ten opzichte van één jaar eerder.

Het effect van de economische krimp en de COVID-19 pandemie zijn tevens zichtbaar in het consumentenvertrouwen. Consumenten waren een stuk pessimistischer over het economische klimaat met als gevolg dat het vertrouwen daalde naar een diepte punt in maart 2020.

Ondanks de COVID-19 pandemie trekt de vastgoedmarkt aan door de lage rentestand en de stijging van het beschikbare kapitaal bij beleggers (wereldwijd). Omdat in vastgoed relatief hoge rendementen kunnen worden gehaald, is het populair ten opzichte van andere beleggingscategorieën waar de rendementen lager zijn. Het gevolg is dat de vraag naar vastgoed toeneemt en de prijzen stijgen. Dit is vooral te merken in stedelijke gebieden. De vastgoedmarkt is erg conjunctuurgevoelig. Verandering in de financiële markt kan tot een snelle ommekeer leiden. Vooral de vraag naar woningen en logistiek vastgoed (dat profiteert van e-commerce) stijgt. Daarentegen is zowel in de winkel-, de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt (te) veel aanbod beschikbaar. Alleen bij logistiek vastgoed zien we een substantiële toename in gebruik. De particuliere woningmarkt is een markt met veel vraag en weinig aanbod. Hier verwachten wij een aanhoudende vraag.

1.2 Het gemeentelijke grondbedrijf naar de toekomst toe
Het grondbedrijf heeft in 2020 goed gedraaid. Deze lijn verwachten we in 2021 en 2022 door te zetten. Het gaat hier om een tijdelijke piek waarbij we de portefeuille snel zien leeglopen. We merken nu al dat we moeilijk aan de vraag kunnen voldoen. Volgens de huidige prognose droogt het aanbod van woningbouw- en bedrijfskavels na 2022 op binnen de lopende grondexploitaties.

Er zijn op dit moment op het vlak van woningbouw wel een aantal projecten in voorbereiding (IMVA’s). Verder verwachten we in 2021 een aantal nieuwe grote projecten in voorbereiding te nemen. Daarmee willen we de terugval in woningen in de toekomst opvangen. Omdat er in 2021 grote nieuwe IMVA’s bijkomen is te verwachten dat in de toekomst jaarlijks een uitgifte gerealiseerd kan worden van ongeveer 600 woningen per jaar.

Voor de bedrijventerreinen zien we na de piek in 2020 dat de verkoop van kavels langzaam afneemt. De verwachting is dat de laatste kavels verkocht worden in 2024. Daarna is de gemeentelijke industrieportefeuille leeg. Met andere woorden: de gemeente Oss verkoopt daarna Nee! Hierdoor zal met name in interregionaal verband voor de grotere afnemers oplossingen gevonden moeten worden.

De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 29,1 miljoen op 1-1-2025. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Rekening houdend met de minimaal noodzakelijke stand van de ABR om alle risico’s binnen de exploitaties af te dekken, valt tot 2025 € 22,3 miljoen vrij vanuit de ABR. Ruim 70% van dit bedrag (€ 16,5 miljoen) valt al op 1-1-2022 vrij.

In het verloop van de ABR zien we terug dat het aantal plannen sterk afneemt. Na 2023 vlakt de ABR af. De huidige IMVA-projecten zijn niet meegenomen in het verloop van de ABR, aangezien het hier voorbereidingsprojecten betreft. Er is risicodragend kapitaal nodig om nieuwe plannen te initiëren. Verder zal de vraag naar nieuwe woningen voor een groot deel gevonden gaan worden in binnenstedelijke herstructureringslocaties. Deze ontwikkelingen kosten in de regel veel geld.

Een groot deel van de noodzakelijke investeringen zal gedekt moeten worden vanuit de ABR in de toekomst. Hierbij moet minimaal gedacht worden aan tientallen miljoenen aan risicodragend vermogen vanuit de ABR voor een selectieve, actieve grondpolitiek om de ontwikkelingen goed en voortvarend met een voor de gemeente acceptabel verdienmodel in de markt te zetten.

De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgave te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de nog altijd hoge vraag en groeien naar een meer robuuste ‘100.000-plus’ gemeente. Om deze ambities te realiseren zal een opschaling in de jaarlijkse uitgiften/realisatie plaats moeten vinden. In mei 2020 heeft de gemeenteraad dan ook besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de uitvoering van projecten. Zo is onderzoek gedaan hoe de gemeente kan groeien naar een uitgifte van circa. 600 woningen per jaar. De taskforce is met een aantal adviezen gekomen om dit doel te realiseren, zo heeft de taskforce bijvoorbeeld naar potentiële nieuwe locaties gekeken voor woningbouw. Met deze locaties gaat de gemeente nu aan de slag om daar woningbouw te realiseren.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het MPG 2021-2024. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) en strategische aankopen zijn hierin ook meegenomen omdat het grondbedrijf belast is met de projectvoering.

 *In de bovenstaande tabel is Heesch-West een bijzonder project. Dit betreft een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ’s-Hertogenbosch.

2.2 Verkopen

Woningbouw
Als gevolg van de verbeterde woningmarkt werd de afgelopen jaren een piek in de verkopen voorspeld. Deze piek zou worden bereikt in 2019 t/m 2021 (bij gelijkblijvende marktomstandigheden). In onderstaande tabel zien we dat de verwachte piek voor 2020 niet is behaald. Zo werd bij het Najaarsbericht verwacht dat er 317 kavels zouden worden verkocht, waar er dit in werkelijkheid slechts 191 zijn geworden, waarmee wordt afgedaald naar langjarige gemiddelde van circa 150 woningen. De daling in afnamen wordt met name verklaard door een vertraging in de uitgifte door een aantal projecten, zoals de Talentencampus en Bergoss. Het betreft hier uitgiften aan ontwikkelende partijen (hoofdzakelijk bestemd voor appartementencomplexen), waardoor de gegevens sterk aan fluctuatie onderhevig zijn.

Naar verwachting worden deze kavels in 2021 uitgegeven en hierdoor is er een grote stijging in het aantal verwachte uitgiften in 2021 zichtbaar. Na 2021 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten. Zie daarvoor de aparte regel in de onderstaande tabel ‘MPG 2021-2024 incl. IMVA’. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als men naar deze lijn kijkt, zien we een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Als deze fictieve productie allemaal doorgaat wordt het streefgetal van circa. 300 ruimschoots behaald. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarvan de raad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld.

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

Bedrijventerreinen
In de navolgende tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor industrie (in hectares) in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren.  

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

De verwachte verkoop van bedrijfskavels in 2020 is grotendeels uitgekomen. Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2021 wordt een afzet van 6,24 ha voorzien. Waarna de verkoop vanaf 2024 drastisch zal teruglopen wegens de afronding van Vorstengrafdonk, De Geer en Piekenhoef. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan naar (kleinschalige) bedrijfskavels.

Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. Dit wordt mede veroorzaakt door de intreding van nieuwe ruimtelijke regels, zoals de ladder van duurzame verstedelijking, waardoor de zoektocht naar nieuwe locaties voor bedrijfskavel lastig is geworden.

Conclusie
De verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen is in 2020 niet behaald, maar deze uitgifte wordt wel in 2021 verwacht, waardoor er in 2021 een piek ontstaat. Met een uitgifte van 191 kavels liggen we nog steeds boven het langjarige gemiddelde van 150 woningen. Na 2022 daalt de uitgifte van het aantal woningen in de vastgestelde grondexploitaties fors. Dit betekent dat als we willen inzetten op een minimaal gelijkblijvend productieniveau, dat de nieuwe locaties met grote urgentie moeten worden aangepakt (een dip kan hierin niet voorkomen worden). En zullen voorts verdere investeringen in locaties noodzakelijk zijn. Momenteel is de gemeente al bezig met de voorbereiding van enkele plannen.

Voor wat betreft de bedrijventerreinen valt op dat de gemeente Oss de laatste jaren een hoge uitgifte heeft op de bedrijfskavels, zo ook in 2020. Dit komt onder andere door de verkoop van grond ten behoeve van een groot distributiecentrum. Tot en met 2023 zien we nog redelijk hoge uitgiftencijfers, waarna de uitgifte vanaf 2024 drastisch afneemt. Deze terugname in uitgiften heeft te maken met de afronding van het bedrijventerrein Vorstengrafdonk en de Geer Oost-Zuid. Voor wat betreft de bedrijventerreinen zal dus op korte termijn "nee" moeten worden verkocht en zal met name in interregionaal verband voor de grotere afnemers oplossingen gevonden moeten worden. Voor wat betreft Heesch West verwachten we bij doorzetting van de huidige markt grote belangstelling. Hierdoor zal ook dit bedrijventerrein snel vol zijn.

2.3 Winst- en verliesnemingen

Winstnemingen: de methode
Op grond van de notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden.

Winstnemingen
Op basis van de POC-methode is in 2020 € 14,4 miljoen aan winst genomen binnen de grondcomplexen. Vanaf 2021 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 13,4 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal en Oijense Zij.

Verliesnemingen
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2021 circa € 17,5 miljoen.

In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2020 (groene balk) en reeds
geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10
projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek.

Wanneer worden de winsten en verliezen gerealiseerd?
De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winstneming binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Hierbij valt op dat er na 2020 substantieel minder winsten worden geboekt. Na 2024 droogt dit bijna geheel op. In de daarop volgende jaren wordt dan nog maar een winst verwacht van circa € 0,91 miljoen. Het gaat hierbij om reeds vastgestelde grondexploitaties.

In 2024 is een piek zichtbaar bij de verliesneming. Deze verliesneming wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het nog te nemen verlies van het Walkwartier.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 59,24 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2021). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch West beslaan samen 25% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 41% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

3.2 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen Begroting. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige MPG.
De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Op 1 januari 2021 bedraagt de stand van de ABR € 24,26 mln. positief. Ten opzichte van het Najaarsbericht, is de stand van de ABR per 1-1-2021 € 4,6 mln. hoger. Naar de toekomst toe stijgt de ABR iets minder hard dan geraamd in het Najaarsbericht. In 2022 is een daling van bijna € 1 miljoen zichtbaar ten opzichte van de begroting. Dit komt omdat in de begroting de voorgenomen afroming van € 5,675 miljoen nog niet was meegenomen in de grafiek. Daarna stijgt de ABR met de ongeveer dezelfde snelheid als geraamd in het Najaarsbericht.

De conclusie is dat we de komende jaren ook een stijging van de ABR verwachten. Zo stijgt de ABR van € 24,26 miljoen naar € 29,14 miljoen op 1-1-2025.

Risicobuffer en mogelijke afroming naar de Algemene Reserve
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. Hoe groot dat bedrag moet zijn, hangt af van hoe groot de kans is dat een risico zich voor doet. We maken hiervoor gebruik van de Monte Carlo Methode. Dat is een statistische berekening die alle risico’s goed in kan schatten en waarderen.

Alle per project berekende risico’s hebben we vervolgens bij elkaar opgeteld. Dat is het bedrag wat we dus minimaal beschikbaar moeten hebben om alle risico’s in voldoende mate af te kunnen dekken. De risico’s dekken we af met de ABR. Het totale risicobedrag is dus gelijk de minimale stand die de ABR moet hebben. De minimale stand van de ABR op 1-1-2021 is: € 5,6 miljoen. Dit wordt weergegeven door de rode stippellijn in de grafiek verloop ABR grondbedrijf.

De ABR is per 1-1-2021 hoger dan de minimale stand van de ABR. Het bedrag boven deze minimale ABR kunnen we afromen naar de algemene middelen. Op basis van de prognose in de programmabegroting 2021-2024 is besloten om de ABR in 2021 met € 5,675 miljoen af te romen ten gunste van de volgende zaken:

De afroming van € 5,675 miljoen komt ten gunste van de volgende zaken:

• € 2,0 miljoen    Storting investeringsfonds Stadshart Oss
• € 3,1 miljoen    Investeringsimpuls Ontmoeten, Sport en cultuur
• € 0,5 miljoen    Meekoppelkansen Waterveiligheidsproject Meanderende Maas
• € 75.000          Onderzoek nieuwbouw Golfslagbad

Op basis van de huidige prognoses is de afroming tussen 2022 en 2025 € 22,3 mln. Hiervan valt het overgrote deel in 2022:

• 2022   € 16,5 mln.
• 2023   € 3,2 mln.
• 2024   € 1,3 mln.
• 2025   € 1,3 mln.

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen
De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 29,14 miljoen op 1-1-2025. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Hierbij moeten we wel een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen:

• Tot 2025 valt er nog € 22,3 miljoen vrij vanuit de ABR, daarna zien we dit opdrogen. Ruim 70% van dit bedrag (€ 16,5 miljoen) valt al vrij op 1-1-2022.
• De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen af. De verwachte winstnemingen vlakken vanaf 2021 af.
• De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Het Brand Oss een positief plan zijn.
• Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.    

Voorgaande houdt dus geen rekening met de hoge initiële, risicodragende investeringen die noodzakelijk zijn om de productie op lange termijn te waarborgen.

Het jaar 2020: verschillen tussen MPG en het Najaarsbericht
De ABR is per 1-1-2021 ongeveer € 4,6 miljoen hoger dan de prognose in het Najaarsbericht. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 50.000 ten opzichte van de begrotingworden tekstueel toegelicht. Positief is een beter resultaat ten opzichte van de begroting. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij de begroting.

Voordelig effect
Winstneming woningbouw (€ 2.144.370 voordelig)
Het merendeel betreft kleine aanpassingen van grondexploitaties. In het project Piekenhoef en Horzak-Noord zijn substantieel meer gronden verkocht dan waar tijdens het schrijven van Najaarsbericht van werd uitgegaan. Het grootste verschil zit hem echter in de raming omtrent bouw- en woonrijp maken van verschillende fases in het project Piekenhoef. Na herziening van de raming zijn de nog te verwachte kosten met circa € 1,1 mln. naar beneden bijgesteld, waardoor er fors meer winst is genomen dan waar van uitgegaan werd tijdens het schrijven van het Najaarsbericht.
Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 1.365.977 voordelig)
De gemeente heeft in 2020 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Zo zijn onder andere kavels/panden aan de Rijnstraat, Brouwersstraat en Vossehol verkocht.

Afroming overschot ABR naar reguliere begroting (€ 868.000 voordelig)
In het MPG 2020-2023 en het Najaarsbericht was de verwachting dat een onttrekking uit het ABR van
van € 0,87 miljoen zou plaatsvinden ten behoeve van afvalstoffenheffing. In het najaar 2020 is echter gebleken (door incidentele meevallers) dat deze post niet nodig was, waardoor deze onttrekking niet heeft plaatsgevonden. Met als resultaat dat er minder van het overschot ABR is afgeroomd.

Taskforce versnelling woningbouw (€ 312.853 voordelig)
In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Daarnaast gaat de taskforce kijken naar nieuwe locaties voor woningen en bedrijven. In 2020 is € 87.146 van dit budget gespendeerd.

Structuurvisie gebiedsvisie (€ 250.000 voordelig)
In november 2020 is een budget van € 250.000 beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een structuur- en gebiedsvisie. Tot nu toe is dit budget niet gebruikt. De verwachting is dat het budget in 2021 gebruikt gaat worden.

Koepelcomplex gronden ( € 196.612 voordelig)
Het voordelige resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een incidentele verkoop in Berghem.

Bijstelling voorziening IMVA (verlaging voorziening € 106.078 voordeliger)
Vanuit deze voorziening schieten we de kosten voor van mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status van BIE hebben. Als deze plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Omdat in 2020 een aantal plannen, Kapelaan Nausstraat en Oijense Zij, in exploitatie zijn genomen is de gevormde voorziening hiervan vrijgevallen.

Nadelig effect
Winstneming Industrie (€ 141.827 negatief)
Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt veroorzaakt door lagere opbrengsten in het project Vorstengrafdonk (€ 209.760). Daar tegenover staat een hogere opbrengst in De Geer Oost-Zuid (€ 62.415). De overige verschillen betreffen kleine afwijkingen welke binnen verwachte marges vallen.

Afroming ontwikkeling Hooghuis (€ 176.140 nadelig)
Betreft aanvullende afschrijving vaste activa Hooghuis Ravenstein.

Winstneming Herstructurering (€ 361.934 nadelig)
Binnen de lopende grondexploitatie Elzeneindlocatie Slowcare en De Kolk Ravenstein schuift een groot deel van de winstneming door van 2020 naar 2021. Dit zorgt voor een nadelig effect in het boekjaar 2020 maar dit heeft over de gehele looptijd geen nadelig effect.

3.3 Risicobuffer binnen de ABR
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in één projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen er voor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om grip te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse.

In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn zoals een onverwachte vervuiling in de grond. Daarnaast definiëren we conjuncturele risico’s zoals een hogere rente of een lagere grondprijs. Op basis van de Monte Carlo analyse ontstaat er een risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Dit totale risicobedrag moeten we altijd beschikbaar houden in de ABR om alle mogelijke risico’s af te kunnen dekken. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd.

Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 6,66 mln. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken dus niet het gehele bedrag van € 6,66 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten.

• Projecten met een tekort: Als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom directe gereserveerd zijn in de ABR. Het risicoprofiel van alle projecten met een tekort is circa € 4,67 miljoen (1-1-2021).
• Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2021 een risicoprofiel van € 0,93. miljoen.

Per 1-1-2021 is de minimale omvang van de ABR bepaald op € 5,6 mln.

Reserve risico’s Heesch West
De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch West ook een eigen inschatting maken.

Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 2,04 miljoen. Omdat Heesch-West geen Osse grondexploitatie is, is een afzonderlijke reserve gevormd.

Reserve Strategische aankopen
Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. De reserve is in 2019 en 2020 gevuld met € 0,5 mln. per jaar vanuit het surplus van de ABR. Hiermee komt de hoogte van de reserve uit op € 1,0 mln. (stand 31-12-2020). Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt.

3.4 De voorzieningen

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 17,57 miljoen per 1-1-2021)
Zoals aangegeven, hebben we een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies.

Voorziening IMVA (€ 1,26 miljoen per 1-1-2021)
Projectrisico’s bij IMVA’s dekken we direct af met deze voorziening. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze afboeking is deze voorziening gevormd.

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West (€ 13,11 miljoen per 1-1-2021)
Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Uitgaande van de huidige planning, dragen we deze voorziening eind 2021 over aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West

Voorziening strategische gronden
Eind 2021 wordt er € 0,38 mln. overgeheveld vanuit de reserve strategische gronden naar de voorziening strategische gronden.  

4. Conclusie
Al met al kan geconcludeerd worden dat het grondbedrijf in 2020 een goed jaar heeft gekend. Zo zijn er meer woningen uitgegeven dan het gemiddelde van 150 en was er bij de bedrijventerreinen sprake van een hoge piek met de uitgifte van bedrijfskavels. In de komende jaren droogt de uitgifte van kavels langzaam op, bij de bedrijventerreinen gaat zelfs nee verkocht worden. Daarom is het van belang dat de gemeente snel nieuwe projecten opstart. Gelukkig wordt hier al hard aan gewerkt. Afgelopen jaar heeft de taskforce woningbouw onderzoek gedaan en is met adviezen gekomen, zodat de gemeente in de toekomst kan voldoen aan de hoge vraag en naar een 100.000 plus gemeente kan doorgroeien. Verder is het doel om op termijn een uitgifte van circa 600 woningen per jaar te realiseren. Hiervoor zijn door de taskforce potentiële locaties aangewezen waar grote nieuwe projecten opgestart kunnen worden.
De taskforce zal dit jaar bestuurlijk voorgelegd worden en verder financieel uitgewerkt worden bij de programmabegroting 2022-2025.

Tot slot moet worden gemeld, dat zelfs al wordt de hoogst mogelijke snelheid betracht, er toch een terugval in de productie optreedt als de huidige marktomstandigheden doorzetten.